Unbefristete Mietverträge lassen sich jeder Zeit ohne Angabe von Gründen von Seiten des Mieters kündigen. Die gesetzliche Frist von 3 Monaten muss dabei aber eingehalten werden. Die dreimonatige Frist gilt dabei unabhängig von der Wohndauer, es sei denn, es ist in alten Mietverträgen eine 14-tägige oder einmonatige Kündigungsfrist geregelt worden.

Wenn ein Zeitmietvertrag eingegangen wurde, kann dieser nicht vorab gekündigt werden. Der Mieter muss bis zum letzten Tag weiterzahlen. Durch einen Kündigungsverzicht kann eine Kündigung bis zu 4 Jahre ausgeschlossen werden, wenn es im Vertrag so geregelt ist.

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Wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist

Hier kann der Vermieter fristlos kündigen. Allerdings nur, wenn der Mieter 2 Monate in Verzug sein sollte oder wenn der Mieter über längere Zeit eine Summe von 2 oder mehr Mieten dauerhaft in Verzug ist.

Genau festgelegt ist das im Paragraph 543 des BGB. Der Mieter kann dem Rauswurf aber noch verhindern: entweder dadurch, dass er seine Miete in den vergangenen 2 Jahren regelmäßig gezahlt hat und dies sein erstes Versäumnis ist oder dadurch, dass er seine Schulden innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt der Räumungsklage auf einen Schlag abzahlt.

 Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet

Der Vermieter darf nur Eigenbedarf anmelden, wenn er eine natürliche Person ist. Ist der Vermieter aber eine GmbH, eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft, darf er nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Anders verhält es sich mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) – das könnte z. B. eine Erbengemeinschaft sein. In diesem Fall kann ein beliebiges Mitglied er GbR für sich oder Verwandte Eigenbedarf anmelden.

Für folgende Personen darf der Vermieter (natürlich Person oder GbR) Eigenbedarf anmelden:

  • Geschwister
  • Groß­eltern, Eltern, Kindern, Enkeln
  • Schwieger­eltern
  • Ehegatten und einge­tragenen Lebens­part­nern und nicht­ehelichen Lebens­part­nern
  • Stief­kinder, Nichten und Neffen
  • Haus­halts- und Pflege­personal

Für folgende Personen darf der Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden:

  • geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe
  • Patenkind
  • Schwager und Schwägerin ( es gibt allerdings ein Urteil vom 3. März 2009, VIII ZR 247/08, die den Eigenbedarf zuließen, da ein besonders enges Verhältnis bestand).

Sonderkündigungsrechte:

–          Tod eines Mieters: Wenn er den Mietvertrag mit unterschrieben hat, kann der Ehegatte des gestorbenen Mieters mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Ehegatten, die den Vertrag nicht mir unterschrieben haben und Familienangehörige, können innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen. War der Mieter alleinstehend, können die Erben oder die Familienangerhörigen des Mieters nach einer Überlegungsfrist von einem Monat mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

–         Ankündigung einer Modernisierung: Wenn der Vermieter im April eine Modernisierung ankündigt, kann der Mieter bis zum 31. Mai kündigen. Zum 30. Juni endet dann das Mietverhältnis.

–          Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Erhalten Sie als Mieter im Februar eine Mieterhöhung zum 1. Mai, können Sie spätestens bis zum 30. April kündigen. Das Mietverhältnis endet dann am 30. Juni.

–          Mieterhöhung nach Modernisierung: Wenn die Miete zum 1. Mai steigen soll, können Sie als Mieter Ende April kündigen, sodass das Mietverhältnis Ende Juni endet.

–          Mieterhöhung bei Sozialwohnungen: Soll die Miete zum 1. Mai stiegen, können Sie bis zum 3. Mai kündigen und das Mietverhältnis endet dann am 30. Juni.

–          Staffelmietvertrag: Auch zeitlich befristete Staffelmietverträge können immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden. Vorher allerdings nicht.

–          Untermiete: Wenn der Vermieter die Untervermietung der gesamten Wohnung untersagt, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ausnahme: Der Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Dem Vermieter muss immer eine konkrete Person für die Untermiete vorgeschlagen werden.

–          Weitere Gründe für fristlose Mieterkündigung: schwerste Wohnungsmängel, die eine vertragsmäße Nutzung verhindern, Wohnungsmängel, von denen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder ein Vermieter, der den Hausfrieden nachhaltig stört, dass eine weitere Miete unzumutbar ist.

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